Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu
Giao dịch dân sự bị vô hiệu có thể ảnh hưởng đến lợi ích của bên thứ ba, khi bên thứ ba căn cứ vào giao dịch đó mà giao kết. Trường hợp này khá phổ biến trong bối cảnh hiện nay, tình trạng các bên giao kết hợp đồng vay tài sản và đảm bảo khoản vay thông qua hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tài sản (trên thực tế không có giao dịch chuyển nhượng, mua bán này). Bên thứ ba đã dựa trên hợp đồng chuyển nhượng, mua bán giả tạo, tin tưởng người nhận tài sản đảm bảo trên là chủ sở hữu đích thực của tài sản nên mới giao kết hợp đồng. Việc toà án tuyên hợp đồng chuyển nhượng, mua bán giả tạo vô hiệu, bên nhận tài sản đảm bảo không phải là chủ sở hữu thực sự dẫn đến vô hiệu hợp đồng giao kết với bên thứ ba. Điều này sẽ gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba khi mà bên thứ ba ngay tình xác lập hợp đồng và thể hiện mong muốn giữ lại tài sản.
Bộ luật dân sự 2005 bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình như sau:
Điều 138. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.
2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Đến Bộ luật dân sự 2015 hiện hành thì pháp luật đã có sự thay đổi theo hướng cụ thể hóa việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình:
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Căn cứ vào hai điều luật trên có thể thấy để được pháp luật bảo vệ cũng như đảm bảo an toàn pháp lý cho chính bản thân mình, bên thứ ba tham gia giao dịch trước hết phải ngay tình. Pháp luật không quy định cụ thể thế nào gọi là ngay tình, tuy nhiên theo cách hiểu chung nhất thì bên thứ ba ngay tình tức là không biết hoặc không thể biết rằng mình tham gia giao dịch với người không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó. Chẳng hạn người xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trước đó giao dịch để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận cho người đó bị tuyên bố vô hiệu.
Trong thực tiễn xét xử, bên thứ ba nếu họ giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị sửa, huỷ. Có nghĩa bên thứ ba là ngay tình nếu họ căn cứ vào bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà tin tưởng rằng đó là chủ sở hữu đích thực tài sản để giao dịch thì giao dịch của bên thứ ba vẫn có hiệu lực.
Ngoài ra thì trường hợp nhận được tài sản thông qua bán đấu giá cũng được xem là ngay tình, pháp luật về bán đấu giá tài sản quy định trình tự, thủ tục chặt chẽ, theo đó thì người thứ ba có căn cứ xác định việc mua được tài sản bán đấu giá là cơ sở để được công nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp. Quy định này là hợp tình, hợp lý và đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên, hạn chế được những rủi ro.
Phụ thuộc vào tài sản, đối tượng của giao dịch mà pháp luật đưa ra điều kiện để bên thứ ba ngay tình được bảo vệ. Đối với tài sản không phải đăng ký (ví dụ như gia súc, đồng hồ, điện thoại,…) đã được chuyển giao quyền sở hữu bằng giao dịch cho người thứ ba thì giao dịch này vẫn có hiệu lực, bởi lẽ người thứ ba không có cách nào xác định được người giao dịch với mình có phải là chủ sở hữu thật sự hay không. Trường hợp ngoại lệ là bên thứ ba ngay tình có được tài sản thông qua giao dịch không có đền bù (như tặng cho…) với người không có quyền sở hữu tài sản, hoặc bên thứ ba ngay tình có được tài sản thông qua giao dịch có đền bù và tài sản sản đó bị chiếm hữu ngoài ý muốn của chủ sở hữu đích thực (bị trộm cắp, bị cướp giật,…). Trong các trường hợp kể trên, giao dịch của bên thứ ba ngay tình sẽ bị vô hiệu.
Đối với bất động sản và động sản phải đăng ký quyền sở hữu là đối tượng của giao dịch mà chưa được đăng ký quyền sở hữu, sau đó bên thứ ba nhận chuyển giao tài sản này thì không được xem là ngay tình, giao dịch của bên thứ ba sẽ vô hiệu. Tại khoản 2 của quy định này ở Bộ luật dân sự 2005 và Bộ luật dân sự 2015 có sự khác nhau về câu chữ, nhưng chúng tôi cho rằng quy định tại Bộ luật dân sự 2015 mang tính cụ thể hoá, dễ hiểu hơn để bảo vệ người thứ ba ngay tình. Quy định các điều kiện về đăng ký quyền sở hữu là các căn cứ để người thứ ba xác minh chủ sở hữu của tài sản và giao kết hợp đồng. Do đó, việc xác nhận đối tượng giao dịch có đăng ký hay không giúp chúng ta xác định bên thứ ba có ngay tình hay không. Khi bất động sản, động sản phải đăng ký quyền sở hữu mà chưa được đăng ký, thì giao dịch của bên thứ ba sẽ vô hiệu. Còn trường hợp ngoại lệ khi tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký, bên thứ ba giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu của tài sản, sau đó bản án, quyết định đã bị sửa, huỷ, người đó không phải là chủ sở hữu tài sản thì bên thứ ba vẫn được xem là ngay tình. Chính bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền là căn cứ đảm bảo để bên thứ ba tin tưởng khi tham gia giao kết hợp đồng. Vì vậy giao dịch của bên thứ ba trong trường hợp này vẫn có hiệu lực.
Thế chấp tín dụng tại Ngân hàng có được xem là một giao dịch dân sự khác trong quy định bảo vệ bên thứ ba ngay tình?
Theo tinh thần khoản 1 Mục II Văn bản số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TAND tối cao “trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu”.
Theo lý giải của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thì cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 phải được áp dụng theo nghĩa rộng, không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… mà còn cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.
Và thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, cụ thể ở đây là ngân hàng. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì Ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ cho bên thế chấp. Do đó đây là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện.
Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu. Quy định này bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự.
Trên đây là chia sẻ của Helloluatsu về Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu. Nếu còn những vướng mắc hay cần tư vấn chi tiết xin liên hệ Hotline: 0935 13 13 13 hoặc dịch vụ luật sư để được tư vấn MIỄN PHÍ.
>> Hậu quả Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực
>> Dịch Covid-19 có được coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong thực hiện hợp đồng