Nhà ở xã hội có được bán lại không?
Một độc giả đã gửi câu hỏi cho Helloluatsu với nội dung như sau
Năm 2016, tôi có mua một căn nhà ở xã hội và đã thanh toán hết tiền mua nhà theo hợp đồng. Do không còn nhu cầu sử dụng nên tôi muốn bán căn nhà này cho người khác (Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không có thỏa thuận nào về vấn đề này). Tôi muốn biết việc bán nhà ở xã hội này có được pháp luật cho phép không?
Tư vấn??
Căn cứ pháp lý: Điều 62 Luật nhà ở
Thông tin bạn cung cấp không thể hiện rõ việc bạn thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội là thời điểm nào, do đó chúng tôi sẽ phân tích rõ hai trường hợp có thể xảy ra:
TH1: Trong thời hạn 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì bạn chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó. Nếu đơn vị này không mua thì bạn được bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
TH2: Sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận thì bạn được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật. Trường hợp bạn bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Lưu ý: Nếu bạn thuộc diện được tái định cư thì không cần phụ thuộc vào thời hạn 05 năm như đã trình bày ở trên mà chỉ cần đáp ứng điều kiện: đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận, thì bạn được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu. Tương tự bạn vẫn phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật.
Trường hợp bạn bán nhà ở xã hội không đúng quy định như đã viện dẫn trên thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bạn sẽ phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; nếu không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Như vậy, tùy thuộc vào thời điểm bạn thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội mà bạn cần thực hiện đúng quy định pháp luật về điều kiện, đối tượng được bán và các nghĩa vụ phải thực hiện với Nhà nước để tránh các rủi ro về sau.
Nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội
Căn cứ pháp lý: Điều 6, 7, 8 Thông tư số 139/2016/TT-BTC
– Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội như sau:
+ Trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó.
+ Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
– Việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội như sau:
+ Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua bán lại nhà ở xã hội.
+ Tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
- Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x S x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ.
-> Trong đó (S) là diện tích căn hộ chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất phải nộp.
+ Trường hợp người mua bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề thì bên bán nhà ở xã hội phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
- Tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất nhân (x) với diện tích đất của nhà ở xã hội.
– Hệ số phân bổ để xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư được xác định như sau:
- Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà.
+ Trường hợp nhà ở xã hội có tầng hầm (toàn bộ hoặc một phần) và được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì việc xác định diện tích tầng hầm để phân bổ cho từng căn hộ được thực hiện theo quy định pháp luật đất đai và được cộng vào tổng diện tích căn hộ bán để tính hệ số phân bổ; Trường hợp diện tích tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì không phân bổ vào diện tích căn hộ bán.
+ Tổng diện tích sàn tòa nhà được xác định sau khi đã trừ đi phần diện tích được phép kinh doanh thương mại theo quy định (nếu có).
Trên đây là chia sẻ của Helloluatsu về Nhà ở xã hội có được bán lại không. Nếu còn những vướng mắc hay cần tư vấn chi tiết xin liên hệ Hotline: 0935 13 13 13 hoặc dịch vụ luật sư để được tư vấn MIỄN PHÍ.
Trân trọng!